分譲マンションはいつまで住めるのか

都心部で安い分譲マンションを探すと、築40年や50年の物件が多くあります。しかも、立地の良い場所であれば築50年でも、そこそこ良い値段で売買されています。

鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は、47年となっています。

実は1998年の法改正によって、建物の法定耐用年数は短くなりました。法改正前は60年もありました。

短くなることで築年数が法定耐用年数を超えたマンションは、金融機関によっては住宅ローンの貸し出しの可否に影響します。

住宅ローン融資では申し込む人の返済能力や、住宅性能、土地の条件などさまざまな項目で検討されますが、鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年と、2020年－47年＝1973年以降のマンションであれば法定耐用年数内になります。

しかし、あくまで税制上の法定耐用年数なので、実際どのくらいまで住めるのかが気になるところです。

最も古いマンションは、1953年の日本発の東京都の分譲マンション「宮益坂アパートメント」と1956年に民間による分譲マンションの第一号「四谷コーポラス」ありましたが、いずれも建て替えになっています。

建替えの理由は、外壁の剥落、雨漏れ、給排水管の劣化による漏水、耐震性能不足などがありました。

一方で、世界で最初の鉄筋コンクリートの建物の「フランクリン通りのアパート（1903年）」は、現在も使用されていますし、ニューヨークにある「エンパイアステートビル（1931年）」もあります。

また、国内でも100年以上経過している鉄筋コンクリート造の建物は「ＳＡＣＲＡ（旧不動貯金銀行京都支店）（1916年）」や「旧北國銀行京都支店（1916年）」などがあります。

こう考えると、メンテナンスをしっかりしながら住めば100年は十分住めることになります。

100年住むことができるマンション選びで考えないといけないことは沢山ありますが、ここでは「中性化」と「設備配管」の2点に絞って考えてみましょう。

中性化の問題

外壁などの仕上げ、給排水など設備配管、耐震性能などは、お金を掛ければ何とかなりますが、建物の老朽化で問題になるのが中性化という現象です（物理的耐用年数）。

コンクリートが二酸化炭素（炭酸ガス）などの浸透により中性化すると、内部の鉄筋を守っている不働態被膜が破壊されます。そこにひび割れなどから水分が供給されれば鉄筋は錆びて、耐力を低下させます。

ただし、コンクリートそのものは中性化しても強度は低下しないため、鉄筋が錆びるのをいかに防ぐか、つまりコンクリートのひび割れを放置しないことが重要になります。

また、コンクリート表面から鉄筋までの距離をかぶり厚さといい、建築基準法や学会基準で柱梁壁30㎜～40㎜が決まっています。

このかぶり厚さが厚ければ、それだけ中性化が進行しても鉄筋まで届かないようにできることになります。

この中性化の進行速度は、t=7.2√Xの式で算出（無塗装）することができ、鉄筋面まで中性化する耐用年数は、

となります。

理論的には、水セメント比との中性化の関係もありますが、ひび割れからの水の侵入を防ぐことで、65年～115年は供用可能です。

近年では、この中性化したコンクリートをもとに戻す工法なども実用化されています。

古いマンションで問題になるのが、排水管からの漏水と老朽化です。

古いマンションは右図のように下階の天井裏に排水管が通っており、配管を交換するにしても、漏水した場合でも下の住人に迷惑が掛かります。

また、建築時期によって配管材料や耐久性も異なります。